PAGO DE CONDOMINIO POR TERCEROS Y SUSPENSION DE SERVICIOS A MOROSOS
🎯 La legislación venezolana especial de propiedad horizontal permite que un copropietario pague por otro las contribuciones que este último tenga por efectos del régimen condominial
📚 Cualquier propietario, incluso un tercero con interés legítimo, puede pagar las contribuciones por otro copropietario. En efecto, el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana señala textualmente que: “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para efectos de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley:”
🔹 En primer lugar, refiere el legislador de forma expresa la posibilidad que un propietario pague por otro, la obligación de este último.
🔹 El Código Civil Venezolano en su artículo 1.283 señala: “El pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello, y aún por un tercero que no sea interesado, con tal que obre en nombre y en descargo del deudor, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor”. Más adelante, el artículo 1.286 indica que: “El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor del mismo, por la autoridad judicial o por la ley para recibirlo.”
✅ De manera pues que lo establece la Doctrina, lo establece la ley, las decisiones de los tribunales y del TSJ. Con la salvedad que el recibo de pago sale a nombre del copropietario deudor.
PROHIBICIÓN DE SUSPENDER SERVICIOS A MOROSOS
Primeramente, ante todo debo señalar que se debe pagar el condominio. Las juntas de condominio no están facultadas para suspender los servicios básicos a los inmuebles que presentan deuda en el pago del condominio, las decisiones de manus militaris no están permitidas, el uso de la justicia por mano propia no está avalado en Venezuela, y se configura como un hecho punible contra la administración de justicia, al incurrir en el delito de hacerse justicia por sus propias manos, para eso existen los organismos jurisdiccionales que originaría sanciones a quien lo hiciere, por las violaciones de garantías y derechos de rango constitucional que se cometiere. Así lo señalo la Sentencia Vinculante N° 1658 de 16/06/2003. TSJ-SC. Prohibición de las Juntas de Condominio de Privar el Servicio por Deuda, al señalar:
“Que la Ley de Propiedad Horizontal establece un mecanismo legal para el cobro de las cuotas de condominio atrasadas; que el proceder de la Junta implica tomarse la justicia por sus propias manos y conlleva a la violación de la garantía contemplada en el artículo 253 de la Constitución, que establece el monopolio exclusivo que tiene el Estado a través de los órganos que integran el Poder Judicial, para conocer de los asuntos que determinen las leyes; que referido al caso sub examen, se encontraba determinado por lo dispuesto en los artículos 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal y 630 del Código de Procedimiento Civil; que además viola el derecho de propiedad contemplado en el artículo 115 de la Constitución, así como el artículo 117 eiusdem que establece el derecho de todas las personas de disponer de bienes y servicios de calidad y el artículo 83 que contiene el derecho a la salud.
De manera que, cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio, adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros, constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuación ilegítima y antijurídica que debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, en cuyo contenido se dispone: “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”.”
📍 De manera que tales decisiones de las Juntas de Condominio son consideradas absolutamente antijurídicas, en virtud de que, por una parte, usurpan funciones inherentes al poder público, específicamente, al poder judicial; y, por la otra, las mismas atentan contra derechos fundamentales amparados en la Constitución de la República, como el derecho a la integridad física, a la protección del honor, vida privada, reputación, familia, salud, a disponer de los servicios básicos esenciales, a la propiedad, al debido proceso, entre otros.
📌 Estas decisiones inconstitucionales y arbitrarias asumidas por algunas juntas de condominio, dan lugar, además, al ejercicio de las acciones judiciales correspondientes por los daños y perjuicios que se causan a los agraviados, lo cual obviamente tendrá un impacto económico importante que deberá ser asumido forzosamente por los co-propietarios en general.
📌 La Ley garantiza al administrador del inmueble los medios idóneos para intentar el cobro de tales acreencias por vía ejecutiva y judicial, confiriéndole a las planillas o recibos de cobro emanadas de la administración del inmueble fuerza ejecutiva; razón por la cual se emplea un procedimiento especial y expedito previsto en el Código de Procedimiento Civil.
✅ La recomendación a los condominios no es otra que sugerirles la utilización de la vía de la conciliación y mediación con los deudores, a través de profesionales en el área.
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