INDEXACIÓN A LAS CUOTAS DE CONDOMINIO
INDEXACIÓN POR VÍA CONTRACTUAL
En fecha 23 de julio de 2015, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, en la Solicitud de revisión interpuesta por Inversiones 7782, C.A., dictó sentencia en la que declaró que es válido incorporar la corrección monetaria a las cuotas de condominio.
Según la sentencia N° 960, es totalmente válida y legal la indexación extrajudicial, y se avala que contractualmente la junta de condominio, pacte con el administrador del condominio en su contrato de servicios de administración esta figura de corrección.
Nuestro criterio también se alinea con la idea de aceptar la indexación por esta vía extrajudicial, y proponemos que sea aprobada junto a una fórmula aritmética por la asamblea de copropietarios.
De esta forma, el máximo tribunal de la república se pone de lado de los condominios para sustentar la viabilidad economía de las propiedades e impedir que los propietarios en mora se aprovechen de la hiperinflación y paguen una cantidad miserable que en nada le sirve al condominio para sufragar su ritmo de gastos.
La Sala estableció
🗜️ Extracto:
“En este sentido, expone la solicitante en su escrito que la sentencia debe ser revisada porque la sentencia objeto de revisión: i) omitió cualquier consideración en lo referente a la impugnación de los recibos que se realizó en la contestación de la demanda y, en consecuencia, no expresó su criterio jurídico al respecto, todo lo que configura el vicio de inmotivación; ii) impuso a la solicitante el pago doble de la corrección monetaria infringiendo una norma de orden público que la prohíbe y el criterio vinculante de la Sala Constitucional.
“Conviene entonces señalar que la tendencia jurisprudencial y doctrinaria contemporánea en materia constitucional, es considerar la violación del derecho a la tutela judicial efectiva por lo que se denomina como incongruencia omisiva del fallo sujeto a impugnación.
La jurisprudencia ha entendido por incongruencia omisiva como el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosas distintas de lo pedido, (que) puede entrañar una vulneración del principio de contradicción, lesivo al derecho a la tutela judicial efectiva, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia (sentencia del Tribunal Constitucional Español 187/2000 del 10 de julio).
Para este Supremo Tribunal, la incongruencia omisiva de un fallo impugnado a través de la acción de amparo constitucional, debe ser precedida de un análisis pormenorizado y caso por caso de los términos en que ha sido planteada la controversia, a los fines de constatar que la cuestión que se dice imprejuzgada fue efectivamente planteada.
…esta Sala determinará si en la sentencia objeto de revisión, el Juzgado supuesto agraviante omitió el juzgamiento respecto del desconocimiento de los recibos de condominio y, en caso de haber incurrido en tal inadvertencia, determinará la relevancia de dicho error respecto del dispositivo.
… la Sala observa que, en su contestación, la solicitante impugnó las planillas de liquidación en diversos puntos, en primer lugar, desconoció las firmas que aparecen sobre el sello húmedo estampado en las planillas de liquidación de los gastos comunes, por no emanar de su representada y no ser oponibles a ella; por otro lado, negó que se hubieren realizado los gastos comunes reflejados de las planillas; adicionalmente, denunció que la indexación contenida en las planillas y que se incorporó todos los meses es ilegal pues con ella se usurpan funciones jurisdiccionales; además, reclamó que en el recibo correspondiente al primero de los meses que se reclaman, en el que no se refleja algún saldo vencido en cuotas de condominio se facturó en el punto 4 de la planilla un monto por intereses de mora, gastos de cobranzas y corrección monetaria que no se habían generado, respecto de los cuales no se discrimina el monto correspondiente a cada uno; por último, afirmó que los montos correspondientes al pago de telegramas y o correo son desproporcionados y los impugnó.
…sin embargo, la Sala considera que dicha omisión no tiene influencia determinante en el dispositivo, pues el valor de los recibos de condominio no se estableció a consecuencia de la verificación de la autenticidad o reconocimiento de la firma que aparece sobre ese documento, sino en razón de la valoración que le atribuye el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Así pues, la parte actora en cumplimiento de sus funciones suscribió un contrato denominado ‘CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO’ cursante en copia simple en la pieza N° 1 del expediente (folios 13 al 18), el cual de acuerdo con el artículo mencionado up supra se tiene como fidedigno; según dicho contrato la administradora se comprometió entre otras cosas a recaudar de todos y cada uno de los propietarios del inmueble, las cuotas de condominio, de acuerdo a los porcentajes establecidos en el documento de condominio; por tal razón y en vista del incumplimiento del demandado, la actora pretende la presente acción y como fundamento opuso los recibos emitidos por ella, comprendidos desde agosto de 2002 hasta febrero de 2005, que a su vez fueron impugnados por la parte demandada ya que bajo su percepción estos no representan títulos ejecutivos para proceder a la vía ejecutiva; sin embargo, el artículo 14 de la Ley Propiedad Horizontal expresa con relación a ello en su único aparte que ‘las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva’ y por lo tanto por el carácter que emana de dichos recibos esta juzgadora considera exigible la obligación a la que hace alusión la parte actora por medio de la vía ejecutiva, así se establece.”
En cuanto al argumento de que la indexación contenida en las planillas y que se incorporó todos los meses es ilegal, pues con ella se usurpan funciones jurisdiccionales, la Sala aprecia que el Juzgador respondió dicha objeción referida a la posibilidad del cobro vía contractual de la indexación cuando afirmó:
“Asimismo, es menester de este ad quem, analizar lo atinente a la corrección monetaria igualmente agregada a las planillas de liquidación de condominio y rechazada por el juzgado de cognición, quien consideró que una vez acordada la cancelación de los intereses devengados por la falta de pago, mal podría la parte actora pretender la indexación desde el inicio de la deuda hasta la sentencia definitiva; por cuanto, en esencia sería solicitar dos veces una indemnización por el mismo motivo. No obstante, en el caso de autos lo que se pretende no es la indexación del monto total adeudado desde el incumplimiento de la parte demandada, sino, el cobro de la corrección monetaria estipulado en el antes mentado contrato de administración, el cobro bajo el concepto de corrección monetaria sería abonado al fondo de reserva del edificio TORRE CREDICARD, con lo que queda en evidencia que el cobro en las planillas de liquidación de condominio por concepto de corrección monetaria a los condóminos morosos quedó indiscutiblemente acordado en el contrato de administración suscrito entre la comunidad de copropietarios del edificio TORRE CREDICARD y la ADMINISTRADORA ONNIS C.A., al cual la parte demandada INVERSIONES 7782 C.A., se encuentra obligada por formar parte de dicha comunidad de copropietarios.”
En esos términos dio respuestas al argumento, estableciendo que sí es posible indexación por vía contractual, y era posible la incorporación de la indexación a las cuotas de condominio, motivo por el cual no hubo omisión en el aspecto estudiado.
Sin embargo, en lo que respecta a las denuncias específicas de que al primer recibo se incorporan la indexación e intereses que no se habrían generado pues estaba solvente para el momento en que la liquidación fue emitida y que los gastos por concepto de telegramas resultaban exagerados, se advierte que no hay ningún análisis en el fallo que responda a tales argumentos de la parte demandada.
Esta omisión, en criterio de la Sala, resulta relevante para la decisión pues, incide claramente en el total de los montos condenados por concepto de intereses, indexación y gastos de cobranza respecto de ese primer recibo lo que incidiría también en el cálculo de esos items en las liquidaciones subsiguientes, en consecuencia, el Juzgador incurrió en el vicio de incongruencia por omisión y en ese sentido se apartó del criterio establecido en esta Sala en las sentencias supra citadas. Así se declara.
Ahora bien, no puede dejar pasar esta Sala la conducta del Juzgado Superior que pese a haberse impugnado el cálculo de la indexación, intereses y gastos, acordó el pago de lo demandado por la parte actora tal como aparece reflejado en las planillas de liquidación, dando por correctos tales cálculos, sin ninguna motivación que avalase la adecuación de esos cálculos, conducta que en criterio de esta Sala resulta violatoria al derecho a la defensa de la parte demandada, quien habiendo impugnado tanto la procedencia como el monto reclamado de intereses, indexación y gastos de cobranza, tenía derecho a que se ordenara el cálculo de tales montos mediante una experticia complementaria del fallo; en tal sentido se pronunció en sentencia n.° 576 del 20 de marzo de 2003.
Se quiere resaltar que, si bien es válida la indexación que se hubiere acordado contractualmente, el cálculo de ésta por los contratantes puede ser objetado por la parte a la que se le reclama el retardo culposo en el cumplimiento de las obligaciones, en ese supuesto el Juez está obligado a determinar el monto que corresponde en justicia, de acuerdo las estimaciones del Banco Central de Venezuela, en este sentido la Sala ha sido clara al expresar que es al Juez, ya sea en el propio fallo o mediante experticia complementaria, a quien le corresponde determinar el monto exacto de la condena, sin estar limitado por la estimación realizada en la demanda,:
Se advierte, además, que en el caso de verificar un cobro excesivo y ante la posibilidad de que ello pueda configurar el delito de usura, en cualquiera de sus variantes, el Tribunal de deberá notificar al Ministerio Público de tales circunstancia, de acuerdo con el artículo 287.2 del Código Orgánico Procesal Penal, para que se inicie la investigación correspondiente. Así se declara.
Respecto del segundo argumento que fundamenta la solicitud, referido a la doble indexación, la Sala considera que declarada la revisión por el motivo anterior se hace innecesario el pronunciamiento de esta Sala en ese sentido.
Como consecuencia del examen de la sentencia recurrida, estima la Sala, que en el presente caso se dan los supuestos necesarios para que proceda la revisión solicitada, puesto que la sentencia desconoció el criterio interpretativo que estableció la Sala sobre la exhaustividad que debe caracterizar la actividad del juez de instancia, fijado esta Sala Constitucional, en sentencia n.° n.° 2465 del 15 de octubre de 2002 (Caso: José Pascual Medina Chacón), quebrantando con ello principios jurídicos fundamentales como lo son el derecho a la defensa y al debido proceso contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En consecuencia, se declara ha lugar la revisión, se anula la sentencia que dictó el 28 de octubre de 2011 el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Área Metropolitana de Caracas y repone la causa al estado de que se dicte un nuevo fallo con apego al criterio expresado en este fallo. Así se decide”.
👀 Ver Sentencia:
http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/julio/179967-960-23715-2015-13-1043.HTML
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